文/星空下的小白菜                                                                      

资本家永远是市场里面嗅觉最灵敏的。

每个人都想知道未来房地产市场会走向何方？房价是涨还是跌？

这个时候我们就要看看地产商们在做什么，说什么。

“我们是’三活’，活下去、活得好、活得久，活下去是提醒万科要如履薄冰。”

“我们对于房地产行业来到白银时代的判断从未改变，‘活下去’只是在证明我们的判断而已。”

这是6月28日，万科董事局主席郁亮在2018年度股东大会上的最新发言。

作为中国房地产市场的龙头之一，万科的动作和言论一直都是市场观测风向的重要标杆。尤其是万科在年报里开篇的《致股东书》都值得一看，这是它对整个房地产市场的理解和判断，也决定了万科之后一系列具体的战略方向和投资力度。

而当万科都发出这样的焦虑的时候，大家也会对市场充满担忧。

万科2018年年报的《致股东书》里写到，“那个市场单边快速上涨的时代已经结束了，那个行业整体快速扩张的时代已经结束了。”

郁亮也在这次发布会上强调，房地产的黄金时代快结束了。

万科总裁、首席执行官祝九胜也列出了当前房地产市场最重要的几个风险点：

1、当前经济下行压力并未消除，人口形势面临“少子化”挑战；

2、住宅全面短缺时代已经结束，行业增速放缓；

3、行业集中度上升，头部企业竞争将更加激烈。

除了上述这些担忧，祝九胜的一句话引起了小白菜的关注：

祝九胜表示：

对房屋市场的判断，虽然有小小的波动但总体上还是平稳。土地市场局部是有过热的情况，我们比较谨慎一点，一个年度大概有30%的回款进行投资。太热的我们不会去跟，合适的会去跟，保证我们有足够的土地储备。

很明显，万科认为当前的土地市场有局部是过热。

土地市场真的过热吗？

前几天深圳的“史诗级”土地拍卖引起了业内的关注：

6月24日下午15时，深圳开启了一次堪称“史诗级”的土地竞拍。此次土拍，从举锤到结束，只用了短短15分钟时间，5宗地块就最终以近224亿元成交，相当于去年全年成交量的一半，最高楼面限价也快赶上周边房价。37家房企参拍，足以说明房企对此次竞拍的关注度。

其实当天，万科参加报名了全部5宗住宅用地的竞买，但最终，万科一块地也没有拿下。

虽然祝九胜强调万科会谨慎，但是我们仔细观察下万科的动作就会发现，其实万科这半年在拿地上并不手软。

从上表中我们能可以看到，上半年拿地最多的碧桂园、万科、融创、保利、新城，均超过了500亿，累计高达43家企业拿地超过100亿。

而万科在2019年上半年拿地金额合计687.9亿，处于所有房企里面的第二。与2018年同期的719.6亿基本持平。

从这张图我们可以看到，万科在一二线城市土地的投入占到了上半年土地投入总额的88.8%。

观察发现，万科进入6月以来拿地的动作就特别频繁。据不完全统计，6月17日-6月21日，万科在5天内共拿地8宗以上，总拿地金额超过106.67亿元，且拿地区域主要集中在南方地区，其中5宗位于重庆。

从万科等大房企的频繁拿地，到深圳的此次“史诗级”土地拍卖，我们可以感觉到房企非常担心未来土地市场的供应不足，尤其是热点城市。

我们再来看看主要热点城市的卖地情况：

从全国市场看，有39城卖地收入较去年同期增加。其中卖地最多的城市依然是杭州，唯一半年超过千亿，另外卖地比较多的城市为武汉、北京、苏州、天津、重庆、宁波、上海。

全国合计有15个城市卖地超过500亿。36个城市卖地超过200亿。半年时间，全国卖地最多的50大城市卖地高达2万亿，刷新历史记录，合计同比上涨17.4%，相比2018年同期多卖高达3000亿。

由此，我们可以看到第二个信号，就是大部分城市卖地热情也有所增加，尤其是热点城市。

房企们之所以又开始热衷抢地，主要是由于去年部分房企拿地比较少，最近降准和年初的楼市复苏，又让房企开始动作，特别是热点城市。

土地市场调控加码

土地市场的回暖，监管层当然已经关注到。日前，住建部就曾发出地价预警信号，此后多个热点城市纷纷加码调控政策，调整土拍规则。

也就是在昨天，上半年卖地收入全国第一的杭州，要对土地出让规则进行大调整了。

杭州这次挂牌9宗涉宅用地，与以往不同，这9宗宅地在出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确，即在土拍前就对“限价”标准进行明确。

多位业内人士表示，土拍前限价好于土拍后限价，通过将“限价”在土地出让合同中予以公开、透明的确定，进而锁定未来的地价、房价，对“稳地价、稳房价、稳预期”具有积极意义。

以此来看，接下来一些热点城市在土地出让上说不定还是会有一定的收紧的调控措施。

结语

综上，我们可以看出，最近房企们买地的热情还是有一定的升温的。

就连三年前一口气卖掉42个地产项目的联想控股最近也重回房地市场，与祥生地产一起斥资15.92亿元拿下宁波一块商住地，溢价率34.2%。

还是开头那句话，房企最知道楼市的前途，看他们在说什么，说什么？

房企们积极的买入，很可能是看到未来还存在机会。

就像郁亮在股东会上说的，房地产的黄金时代快结束了，但中国房地产市场的机会仍然是存在的，比如说市场份额还可以进一步提高，比如在服务领域里面还有更多的空间，比如客户服务领域、城市服务领域等等。地产行业，我觉得以后是越走越窄的，如果一定要说每个业务都很艰难，就必须要全力以赴去做好它。

所以，小白菜觉得小伙伴们可以吃个定心丸，就是不要觉得楼市会一蹶不振，甚至是崩盘。尤其是在重点的一二线城市，你想想这些房企还在拼命的抢地，他们可不傻。这些地方市场的基本韧性还是足够的，依然存在上涨的可能。因此，小伙伴们如果有在热点一二线城市置业的计划，只要看准了，还是可以下手的。