文/星空下的小白菜

最近小白菜经常能接到中介的电话，而且这个频率越来越高。

但是，与以往都是推销住宅的有所不同，最近都是给我推销商铺的。不知道还有没有小伙伴也有这样的经历。

当然，作为一个贫穷的“房奴”，小白菜自然是没钱买。不过，这倒是让小白菜关注到了商业地产最近的状况。

一

如今的房地产市场早已没有了前几年的火爆场景，中介们疯狂的电话推销，也反映出了“买方市场”的苗头。小白菜个人认为，当中介们开始疯狂推销的时候，基本就是市场痛苦的时候。

根据国家统计局最新发布的数据：

1-7月份，全国商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3%。

这其中，销售面积下滑最严重的并非住宅（-0.4%），而是这两种房子：办公楼（-10.8%）、商业营业用房（-13.1%），这个商业用房其实就是我们通俗意义上的商业地产。

从这个数据我们可以发现，住宅销售面积虽然在下滑，但销售额仍然增长9.2%，这就说明全国平均房价仍旧维持在一个较高的水平，且很稳定。

但是，办公楼和商铺的销售额却是真的与销售面积一样一起在下滑：办公楼销售额下降13.3%，商业营业用房销售额下降10.9%。

办公楼和商铺是才开始下跌吗？小白菜去查了最近这一年的数据：

从这个图中我们不难发现，从销售面积来看，办公楼和商铺已经连跌了快一年了。尤其是办公楼，从2018年3月开始，办公楼销售面积就开始持续下滑。

事实上，写字楼面临的形势，比想象中的还要严峻。

据媒体报道，近期北上深均出现了办公楼高空置率的情况：

• 北京：通州万达写字楼被传空置了一半……

• 上海：上海中心大厦、恒隆广场、虹桥正荣中心、绿地外滩中心等都出现了严重的空置现象。

• 深圳：今年二季度，深圳甲级写字楼空置率为18.9%，同比上升2.5个百分点。租金也普遍下跌，有写字楼租金最高降价40%，幅度创历史新高。

我们需要注意，上面说的这些办公楼可都是北上深最重要的商圈和CBD，这些目前都这种局面，其他地方能好到哪里去呢？

根据社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》显示，经济增长速度放缓导致的写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加，预计至2019年底，17个城市写字楼平均空置率将突破20%，其中15个城市写字楼空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值，成都在2019-2021年将迎来新一轮写字楼供应高峰，将令其空置率重回上升通道。

二

为什么办公楼和商铺会面临这样的困境呢？

 首先，就是整体的环境因素，目前经济下行压力加大，造成市场上整体的需求减弱。

写字楼租赁主要用于专业服务、金融业、科技和媒体电信、零售业等行业。而这些第三产业对于经济周期都是相对敏感的，当基础经济不稳定时，这些产业也很难景气。

例如其中的金融业，最近的金融强监管，这些P2P隔三岔五的爆雷、关停、跑路，大量退租的同时，很多业主也都不太敢把房子租给他们，万一哪天楼下突然围一群人讨债，总是不好的。而上述这些都推高了写字楼的空置率。

再者就是供应过剩，经过前几年的快速发展，写字楼的供应量是非常大的。供应过剩也是存在的，所以出现这种情况也不奇怪。

至于商铺，也是类似的原因。再加上电商和O2O的快速发展，网上下个单不仅货能送到家，连按摩这些服务都能到家里做。当然，这些产业依然需要店面，但是这些店的辐射面积变大了，数量密度的要求也就不像从前那么高了。所以，商铺的需求变少也是正常。

三

最后就说到关键问题了，到底该不该买呢，或者投资呢？

小白菜自己不买一个是真的没钱，现在都穷死了。另外一个重要的原因就是觉得不是很好的投资标的！！

觉得小白菜不靠谱，我们就找个靠谱的，潘石屹怎么样？

6月份的时候，潘石屹宣布销售预估总价约78亿的自持物业。给出的一个理由就是“写字楼租金回报率不高”

“我们物业回报率是3%，但银行贷款的利息是4个点，租金回报率还赶不上银行贷款利息。”

据了解，目前国内的商业地产物业租金回报率只有2%-3%，很难达到欧美发达国家5%的平均资产回报率水平。根据世邦魏理仕提供的数据，一线城市写字楼的租金收益率基本在3.8%到4%左右。

这样的出租回报率着实是太低了。

过去这些年不断飙高的房价，让很多人陷入一种误区：以为只要是房子都值得投资，只要买了肯定就能一路上涨。然而，事实可并非这样！

就以最近四年为例，全国各大城市住宅房价普遍翻倍，但大多数城市的公寓上涨幅度不足住宅一半，至于写字楼和商铺，很多城市则是原地踏步，甚至不升反跌。

单看国家统计局数据：从2015年到2019年7月，全国住宅均价从6473元上涨到9315元，涨幅高达44%。

而与之相对比，办公楼均价涨幅仅为9.6%，商业营业用房仅上涨15%，远远跑输住宅。况且最近这两类房子已经开始“量价齐跌”了。

而如今，连住宅都已经快要失去过去的投资价值了。最近国家的动作就是达到“房住不炒“的目的。所以，投资写字楼、商铺就更得谨慎了。

摘自人民银行网站

刚刚，央行宣布10月8日开始全面调整房贷利率计算方式中，最后一条是针对商业地产的“商业用房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”小白菜背后一凉，看来商产真是要慎重了。

想投资，那就好好的去做实地调查，可千万别都听房产中介的忽悠。