我们团队菠菜之前在基建REITs刚出来的时候，介绍过REITs的玩法。下面香槟打算在本周北京重要会议前，再细聊一下这种听上去略显陌生的资产证券化产品。对，从本质上说REITs就是一种资产证券化产品，也就是把底层的资产变成可以交易的凭证（信托基金）。这种东西既不是股权，也不是债权，而是交易底层资产的受益权。假如你家房子做成REITs，那么你出租给租户的租金就构成了REITs的分红，而房产溢价升值的部分你也可以通过交易REITs获得。也就是拿钱的方式类似股票，但本身底层资产又不是企业股权。

基建REITs呢？当然是基建的回报喽。

任何金融产品我们都要考虑底层资产的质量，也就是风险和回报。基建可是个摇钱树，这范围就大了去了，比如高速公路、路桥工程、水利工程、高铁等等。这些以前在我们国家基本是就是靠发债，特别是地方债来解决（京沪高铁上市了）。然而，这样会导致地方政府负债水平不断的攀升，杠杆越来越高。REITs可以为底层资产提供流动性，降低地方政府负债水平，这种尝试是在当下非常值得的。

从严格的产品设计层面讲我国的REITs和对岸的REITs不是一种东西，差异性如下表。

这东西对投资者有啥用？

新的赚钱渠道。

基础设施REITs作为一种权益型产品，剥离了信用主体这个“万恶之源”，直接链接投资者与优质资产，对投资者而言不用再听上市公司如泡泡般美丽而又脆弱的故事，也不用拿着大多数实际上并不会有分红收入的权益证明。因此，在香槟看来，剥离了股票原罪的基础设施REITs对投资者而言是更友好的也更有底的。

问题来了，为啥这么好的事在五一前公布？

因为接下来还有后续的基建政策利好。

基建这东西地缘属性严重。咱们把基建REITs政策细则打开看，就发现了一些有意思的细节：

1.本次试点优先支持京津冀、长江经济带等经济发达地区，优先支持收费公路交通设施等。

（1）体现了试点的诚意，我国经济最好地区的优质资产；

（2）这是锦上添花而非雪中送炭。这些优质资产并不缺乏融资渠道，相反，这些年，优质资产尤其是国有企业主导的优质资产成为了银行等金融机构竞争的焦点，银行让利让条件，创造一切可能满足上述资产的融资需求；

（3）从我国PPP年度成交情况来看，2018年开始，量价均出现了拐点，侧面也印证了国有主导资产对民营资本的需求或吸引力在下降。

2.目前，我国新基建呼声很大。新基建主要涵盖5G基站建设、特高压、城际高速铁路、充电桩、大数据中心、人工智能和工业互联网，这些项目存在一定的建设期风险和市场风险，有较大的融资需求。但从行业属性来看，新基建的主体和传统基建的主体并不相同，一方面有国有主导和民营主导的区别，另一方面负责市政工程的国有主体和负责新基建的国有主体并非一类。因此，REITs产品融到的资大概率难流到新基建上去，在当前政策背景下，很有可能打着擦边球走老路，比如以办公为主的科技产业园之类的；

3. 基础设施REITs尚不足以让一般投资者都分到一杯羹。

（1）目前公众投资者的份额要不得高于20%；

（2）最优质的资产，如京沪高铁、京沪高速公路之类的造钱机器是不可能拿出来发行的，收益率太好了。而对于其他类资产，折价发行国有资产，这点说不过去；平价或溢价发行意味着收益率高不了，因此，收益率方面也会更接近于债券。

香槟把REITs的各种文件都看了一遍之后，还是要肯定这种尝试的必要性。它是能给一定基建项目提供新的融资渠道，把死水变活水，未来会让更多的普通投资者受益。毕竟，很多基建项目整体的行业景气程度很高的。

然后作为二级市场的一枚小韭菜，这些高大上的事和股票有关系吗？

当然有，相关基建上市公司能拿到资金，你说能不影响业绩么？股价能不突突突么？

特别是最近有重要会议要在本周召开，政策性利好差不多每天都会出一波。

思路，香槟想了一下：

1.基建上游的材料，比如水泥、建材、机械等刚需；

2.炒政策板块，比如最近西部大开发的各种政策，利好相关省份本地股（西部基建一直是短板，换句话说是需求真实存在）；

3.城市群。无论是国企改革还是示范区，粤港澳、京津冀（雄安）、长三角都是资金、项目扎堆的地方。这里我还建议大家关注成渝城市群。尽管与第二条西部开发有点重合，但成渝产业的特色搞得不错，比如电子信息产业集群效应明显；

4.行业。比如REITs锁定的高速公路项目，再比如特高压、光伏等。

新基建，故事多，

老基建，项目多。

蹲哪个，下周可能都有消息面配合，特别是REITs还有资金配合。