编辑/菠菜的星空

近日，国开行宣布未来3年提供不低于1000亿的资金，支持国家级经济开发区优化投资环境（如下图）。那么，A股这么多上市的产业园，有的在政策所指的经济开发区（经开区）内，有的不在，哪些能分到1000亿的这块大蛋糕呢？

2015年，在美丽的苏州太湖之滨，步步高稻谷产业园破土动工。这里毗邻苏州湾，开窗就能看到湖光山色，是吴江区最好的地段。随着工程的不断推进，路过这里的人通常会投去好奇的目光，这么精致、典雅的工程确定是产业园吗？

2017年10月，消费日报网对该产业园进行了几千字的报道，用了大量私人园林庭院、超大生态等词汇，让人有种别墅广告的恍惚感。

之后不久，在安居客等网站上便出现了稻谷产业园的楼盘销售广告。当地居民惊奇的发现除了独栋写字楼外，竟然还有住宅销售，而且价格才1万出头，远低于周边2万多的均价。

这里建的是不是产业园？

如果是产业园为什么会有住宅？

住宅价格为什么又远低于周边呢？

这一切的答案还得从产业园的盈利模式说起。经过多年的市场摸索，产业园基本已形成了科技投行+商品房出售+办公室出租的经营套路，打开步步高项目的网站，也能看到科技地产的标语。

1.科技投行：开发主体会通过豁免租金，获得股权的方式对入驻企业进行天使投资。对于科技类初创企业而言，既可以避免过重的财务开支又能借用开发主体的产业链协同作用或政府资源提升自身的品牌价值；

2.商品房销售：商品房销售是开发主体进行产业园投资的心理安全线，也是盈利的主要来源。科技投行是个高收益高风险的投资行为，对盈利情况只能锦上添花，不能作为定海神针，商品房销售才是。根据香槟之前的工作经验，一般总开发面积的要实现40%左右的销售，才能达到银行贷款的偿付能力底线，而政府考虑到招商引资的便利性，往往同意开发主体70%的销售比例，因此商品房销售才是开发主体建设产业园的动力源泉；

3.出租和物业管理。物业管理是决定产业园整体管理水平的基础，但又不是主要的利润贡献点，嚼之无味、弃之可惜。这样天然的矛盾会让逐利的开发主体尽可能多的去进行商品房销售，却淡化产业园整体的管理，让产业园更像大乱炖而不是一锅鲜。

翻开上市公司的年报其实也侧面印证了这一点。以上市公司中电光谷（HK 0798，旧名：光谷联合）为例，16-18年产业园销售收入基本稳定在19亿元左右，而同期租赁业务收入只有1亿左右。因此，科技地产的说法并不准确，其实地产更应该放在第一顺位。

那为什么同样是商品房，甚至是住宅，其价格要远低于周边呢？

这要从土地性质说起。

咱国家将建筑用地分为很多类，其中住宅用地和商服用地价格较高，工业用地价格要低很多。以上海浦东区16-18年土地成交均价为例，工业用地的成交价格不到住宅用地的零头。

对于工业用地，早在2008年，国土资源部就曾出台《工业项目建设用地控制指标》，明确行政办公不得超过工业项目总用地面积的7%，同时严禁建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

但地方政府为了激发开发主体投资建设产业园的积极性，往往都会打擦边球。无论是稻谷项目还是很多产业园上市公司，都可以发现政府批复的土地性质是工业用地。为了规避相应的规定，往往会约定成俗，打着人才宿舍或科研用地的名义。

对开发主体而言，低进低出更有利于快速销售变现。同时低价也提供了很多利益交换的想象空间，导致产业园一度在国内泛滥。

分析完产业园的逻辑，香槟认为投资者在进行产业园投资时应该更加关注以下几个方面。

1.既然是工业地产商，本质做着捣腾地产的生意，就需更侧重投资房地产的逻辑。重点关注产业园所在地域的房地产繁荣情况，尤其是在“房住不炒”的宏观背景下，当地房地产库存和价格走势情况；

2.科技投行是实现戴维斯双击的重要支撑，也是估值的重要想象空间。投资时一是可倾向园中园模式，即依托国家或省级产业园区的产业园，比如苏州工业园区的生物医药、人工智能等。这是地方主打的产业高原，这样的产业园会更有利于资源的集聚和投资获利。二是可倾向产业链龙头企业为主导的产业园，比如步步高，公司具备专业能力去识别并影响初创公司，形成更高的投资收益。

大学期间，财务老师曾和香槟说过，其实麦当劳是地产商的时候，香槟一度十分吃惊。后面到银行工作，接触了各种项目后，也就见怪不怪了。麦当劳自己的利润中一半左右来自地产出租。麦当劳的餐厅加盟（Franchise）中，不仅要向加盟商收取加盟费，还要收取租金。在国外，不仅是房产，很多地产也是麦当劳的。顺着这个思路再反观国内产业园的逻辑，自然就清晰了。

香槟也衷心希望咱国家能够多几家以发展产业为初心的产业园开发商，少几家挂羊头卖狗肉的投机商。到那个时候咱们也许就不会有这么多“卡脖子”技术，真正实现技术自信了。在二级市场选择产业园投资标的时，投资者也可以遵循这个逻辑去分析各个产业园的特点，真正有孵化能力的产业园，自然是价值投资的首选。

再次提醒各位投资者，经济开发区是产业园区的一种，产业园的范围就更小。比如，张江高科就是产业园，而长春经开则是经济开发区，是产业园区。

国开行这1000亿的初衷，一定不想投给地产商（笑）。

注：本文不构成投资建议，股市有风险，投资需谨慎，没有买卖就没有伤害。