文/星空下的馍馍

编辑/菠菜的星空

排版/菠菜的星空

9月27日，上交所蔡先生在中国REITs论坛年会上慷慨激昂的为即将面世的公募REITs打call，并赋予其“深化金融供给侧结构性改革”和“增强上海国际金融中心功能”两杆大旗。

虽然此次公募REITs是首次屈尊向普通小韭菜们开放，但早在2014年国内其实就已经发行了类REITs产品。

REITs也就是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）。按照美国SEC定义，REITs是指可供投资者购买的，拥有并运营可产生回报的房地产（或相关资产）的基金，这些资产包括办公楼、购物中心、公寓、酒店、度假村、自助仓储设施、仓库、抵押贷款等。

今天，馍馍就带大家回顾下REITs的前世今生。

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生于危难时，发于税优期

REITs萌芽于19世纪末的美国马萨诸塞商事信托，然而这个萌芽被扼杀在“信托不能享有税收优惠”的政策反复之下。

1960年之前的两年，美国经济短期内急剧下滑，成为REITs能够走上历史舞台的关键转折点。为促进美国经济复苏，时任总统的艾森豪威尔将军大笔一挥，正式颁布了《REITs法案》，确立了其税收优惠待遇，并且开始引导包括社会资本参与地产类项目投资（这种做法有没有似曾相识的赶脚？）。

REITs粉墨登场的过程表明，其发生和发展极大的依赖于相关税收政策是否到位。

在初期，抵押型REITs一度领先。然而，由于这种REITs实质上是通过将募集资金用于发放各类抵押贷款、不动产贷款，导致后期形成了高风险、高杠杆等诸多问题，也就预示了其回落的必然结局。

从这个角度看，不论在美国还是中国，通道业务都是无法长期维持高回报的。

此后，权益REITs凭借创新结构，实现了税收优惠落地。特别是在资产持有和运营环节规避了所得税与资本利得税。同时，在养老金机构强势入局的情况下，REITs得以发展壮大。

今天，美国已发展成为全球规模最大、最发达的REITs市场。截至2020年5月，美国存续236支REITs产品，市值超过1万亿美元，规模约占全球REITs市场的一半。

美国REITs的成功，带动了全球REITs金融创新。

1999年，新加坡金管局颁布《新加坡房地产信托基金指引》，标志着REITs在新加坡正式起步。与美国主要采用公司制不同，新加坡REITs采用契约制结构，即以协议约定REITs投资范围、杠杆比例、投资分红等约束条件。截至2020年5月，新加坡存续35支REITs，总市值超过600亿美元。

香港REITs发展略晚于新加坡。2003年8月，香港金管局发布《房地产投资信托基金守则》，标志着香港REITs正式起步。

与新加坡REITs一样，香港REITs同样采用契约结构，但是香港REITs在资产转让、运营和分红三个环节都有税收优惠，即免所得税、资本利得，以及部分印花税、契税等。故香港REITs的税收优惠力度在全球都是首屈一指的。截至2020年5月，香港存续12支REITs，总市值超过300亿美元。

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2020年的公募REITs，比以往来的更猛一些

如前文所述，中国的类REITs最早可查至2014年《证券公司及基金管理子公司资产证券化管理规定》，此后中信启航作为国内首支权益类REITs产品登录深交所，这也为此次“公募基金+ABS”模式探索奠定了基础。此后，几十支类REITs产品陆续推出，目前总市值已达千亿规模，不过红墙始终没有让这些REITs由“私”转“公”。

直到2020年4月30日，红墙才陆续发布公募REITs试点通知及相关配套政策，REITs的星星之火，在国内后疫情的这个秋天，有了点燎原的趋势。

与美国一样，中国公募REITs的出场也有点临危受命之感。国内经济近几年一直面临增速换挡、转型升级，新的增长点尚欠火候，贸易摩擦又疑云重重，加上突如其来的新冠疫情和全球低迷的经济大环境，当前也确实需要烧一把自资本市场至实体市场的大火来暖暖场子。

但是，前有“房住不炒”的红线，后有金融体内循环的风险，故此次公募REITs附加了一些指引性条件。

01聚焦重点区域

1. 京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲；
2. 国家级新区，有条件的国家级经济技术开发区。

02聚焦重点行业

1. 仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；
2. 信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群，高科技产业园区，特色产业园区。

03聚焦优质项目

项目权属清晰，成熟的经营模式及市场化运营能力，发起人/原始权益人/基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全。

三个“聚焦”将商业类地产和住宅类地产挡在门外，严格贯彻了“房住不炒”的原则，同时又合理引导社会公众资本流向资金短缺且经济拉动作用大的基础设施等实体领域。这样一方面能够解决相关企业杠杆压力和资金缺口问题，另一方面也为养老金、保险机构等急需配置长期资产的投资方提供了流动性较好、透明度较高的标准化标的。

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结语

公募REITs发行能够为基础设施相关企业缓解资金压力，利好新基建和信息网络板块。这些重资产行业在过去几年杠杆率居高不下，严重制约了其规模增长，而在这些规模效应明显的行业，规模如果上不去，成本就难以降下来。而公募REITs发行能够为这些企业实现资产出表，快速降低企业负债水平，减小银行贷款负担，腾挪空间做大规模。以美国为例，其REITs市场占比最高的也是基础设施行业，占比超过20%。

公募REITs发行为持续面临资产荒的长线资金提供了投资机会。包括社保基金在内的养老金机构、保险机构，过去很大程度上依赖明股实债的非标资管产品获取高额回报。但近年来随着风险暴露加剧，这些机构也逐渐收缩非标风险敞口，使得自身面临较大的长久期资产配置缺口问题。而以基础设施为底层资产的公募REITs，恰好具备期限较长、透明度较高、流动性较好等优势。比如说，亚太地区REITs10年期股息率在3.5%-4%之间，香港REITs10年期股息率更是高达5%-8%，故能够显著利好长线投资机构的资产端。

然而，公募REITs虽然即将起航，但是相关税优政策并没有落地。资产转让、持有、分红环节的优惠程度有待进一步考证，而这恰恰是公募REITs能否成功的关键。但无论如何，这都是中国资本市场多层次发展改革的又一进步。

也许在下一个国庆假期，手握XX REITs份额的馍馍驾车驶过YY高速时，也能自豪的吹一波：自己好歹也是这条高速公路的投资人之一呢~