7月21日中午，郑州上空的暴雨终于停歇。

根据国家气象局公布的数据，17日8时至21日6时郑州平均降水量为452.66毫米，相当于246个西湖从天而降。一霎时都市变泽国。

暴雨肆虐后的城市一片狼藉。不但要尽快完成排涝、清淤、消杀等繁重的灾后工作，还要严防房屋倒塌、设施损坏等次生灾害。不仅是民居商铺要尽快清理完毕，政府机关、公交系统和医疗设施等公共建筑也要尽快恢复功能。让整座城市重新运转的过程中，物业管理单位发挥着重要作用。

一.重庆“地头蛇”，为何增收不增利？

说到物管，除了主要服务于业主的住宅物管之外，还有专门为学校、机场、地铁和医院等公共设施提供物管服务的公建物管。后者平时的存在感不太高，但是随着社会分工越来越专业化，近年来也涌现出了一批代表性的公司。

前段时间，新大正（002968）发布了2021年半年报，公司营收规模往前跨了一大步：

新大正1998年成立于重庆，曾牵头起草并发布了《重庆市商务楼宇物业管理服务标准》和《重庆市高校物业管理服务规范》，算是一条“地头蛇”。

物管服务一般采用成本加成定价方法，比如说某机场一年的物管成本是100万，按照10%加成的话，合同金额就是110万。这种定价方式所以物管公司的利润率比较稳定。所以新大正上半年扣非净利润增速远逊于营收看起来就比较奇怪了。

细看下来，公司销售费用增长41.43%，管理费用增长38%，说明公司的费用管控能力是相当不错的。

但是，公司成本同比增长了62.4%，成本增速快于营收导致了利润率大幅下降。对于这种现象，公司在半年报中解释是因为新进项目需要进行员工培训、固定资产投入等，所以前期成本很高。未来随着项目逐渐运营成熟，对在管项目延伸开发并提供增值服务，利润存在改善空间。

另外，公司上半年经营现金流净流出近1.6亿，同比增长近6倍也比较奇怪，尤其是公司的净利润也才0.74亿。这个问题的根本原因是收款不好，应收账款同比增长63.45%，新增的3.3亿营收有1.3亿变成了应收账款。另一方面公司的应付款、预收项目甚至应付职工薪酬都明显减少，收款少付款多，也就难怪现金流会恶化了。未来公司如何调节资金收付节奏是一大看点。

另外值得注意的是，公司没有研发费用却有将近300万的开发支出。也就是说公司对研发投入全部进行了资本化处理以避免本期利润进一步减少。不知道一个物管公司究竟有什么好研发的？

二.走向全中国，“智慧城市”靠谱么？

按照半年报的说法，公司主营业务分为学校物业、公共物业、航空物业、办公物业和商住物业等五大业态，又分别设立了设施管理公司、保安服务公司、餐饮服务公司、清洁服务公司、商务公司等专业化子公司提供技术支持。半年报还提到，今年上半年公司开始布局城市服务领域，以“智慧城市”作为未来发展方向。或许新大正对这些林林总总的项目真的有研发投入，但是全部资本化的账务处理确实不太厚道。

与研发相比，另一件事更值得新大正关注。去年9月，中国物业管理协会和上海易居房地产研究院联合发布了《2020物业服务企业综合实力测评报告》，新大正在全国第三方物管企业（包括住宅物管和公建物管）中排名24，比2019年的第18名还下降了6名。对于新大正来说，止住下滑趋势、保住行业地位才是最重要的。

前面说过，物管合同的定价机制决定了物管企业的利润率基本是固定的。所以物管企业想提升业绩只有一个办法就是多拿项目、做大规模。一方面是不断开拓新业态，另一方面是进入更多城市。新大正2012年才走出重庆，签下贵州省高级人民法院物管项目，迈出了走向全国的第一步。直到今年上半年，公司大半营收仍然来自重庆。

上半年新签合同总金额的78%来自成渝以外地区，主力业态仍然是办公物业。

为了避免过度依赖某一业态，新大正选择了航空物业作为新的突破口。目前公司承担了包括北京大兴、上海虹桥、广东白云等16家国内机场的物业管理。但是增长速度一般。

除了地理和业态，另一个制约新大正的因素在于公司作为公建物业服务商，没有可以依托的地产公司，比如专做园区开发的招商蛇口（001979），旗下就有专做园区物业管理的招商积余（001914）。这样比起来，新大正多少有点无依无靠的感觉。另外，住宅物管未来竞争格局比较稳定，所以公建物管已经成了兵家必争之地。恒大、保利等物管企业很可能依托资金、人力优势涉足公建物管。到时候新大正可能会感受到比较大的压力。

三.结语

随着城市规模不断扩大，气候不断变化，城市发展面临的问题越来越多，要求对城市进行更精细的管理，物管公司正是一个非常合适的抓手。

近日，天津市住建部等十二部门联合发文，明确提出推动物业管理融入基层社会治理。虽然这份文件主要针对的是住宅物管，但是长远来看必然向公建物管扩散，再加上“智慧城市”概念逐步落地，届时行业集中度会有较大提升。“无依无靠”的新大正想挤进第一集团或许不太现实，但是守住自己的一亩三分地，搏一个全国二线物管供应商的地位很有希望。

郑州大雨停了，城市物管的逻辑还在继续。

注：本文不构成任何投资建议。股市有风险，入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。