作者/星空下的锅包肉

编辑/菠菜的星空

排版/星空下的火锅

你敢想象，如今只需要31.43亿港元，就能在二级市场买下整个中国恒大（HK3333）吗？

是的没错，截至11月7日收盘，中国恒大市值31.43亿港元，较巅峰时期的3590亿港元，已缩水百倍！

盛极一时的中国恒大，如今沦落成了白菜价，其背后，2.39万亿的负债自然功不可没（截至2023年6月30日）。另外，也少不了许家印许老板的“贡献”。

9月28日，中国恒大公告，本公司执行董事及董事会主席许家印先生因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。

而后，万念俱灰、亦或者“另辟蹊径”的许老板，又被传出自杀未遂。

一时之间，江湖上又出现了很多许老板、恒大集团、乃至整个地产圈的传说。

一、白手起家，打造万亿恒大

说起来，许老板的前半生，也是一个励志故事。

1958年，许老板出生于河南省周口市的一个小村庄。第二年，许老板的母亲就因患上败血症去世。此后，许老板在奶奶的照看下长大。

1978年，许老板以周口市第三的成绩考入武汉钢铁学院，毕业后被分配到舞阳钢铁公司，第二年即被升职为热处理车间的车间主任。由此，许老板的实力初见端倪。

据说后来，许老板为了替职工提升福利，变卖公司废料，进而遭到上级调查离开了舞阳公司。这事被写在了百度百科上，只不过理由是不是真的这么大公无私，就不得而知了。

离开舞阳公司的许老板，加入了中达集团。1994年，在那个遍地是黄金的地产年代，许老板开始为中达集团开辟房地产市场，并执行了第一个房地产项目“珠岛花园”，该项目为中达集团净赚2亿元。

这样的许老板，自然不甘心继续拿着2000元月薪，只可惜与中达集团老板协商涨薪一事未果，离开了中达集团。离开后，许老板创立了恒大。

有时候，蝴蝶效应的起点，就是这么简单。假如当时许老板如愿涨薪，是不是也就没有了后来的恒大，没有了那么多深受恒大其害的人？

不过现实并没有那么多假如。1996年，许老板创立恒大后，创下了13个楼盘同期开发的纪录。到1999年，许老板仅用时三年，就将恒大集团推至广州房地产企业综合实力30强第七名。

而后，许老板带着他的恒大集团，开启了一段开了挂的旅程。

2009年，中国恒大成功在香港联交所上市。巅峰时期，恒大系三家主要上市公司中国恒大、恒大物业(06666)、恒大汽车(00708)、市值曾分别高达3590亿港元、2133亿港元、7077亿港元，合计超万亿。

2017年，根据福布斯最新数据显示，许老板以身价391亿美元资产，位居全球第十五名，超越两位马老板，成为中国新首富。

二、风向转变，恒大深陷债务牢笼

谁曾想，没过几年，这位新首富的人生就来了个180度大逆转。而这一切都始于两个字——资金。

2020年，恒大出现商票兑付危机，债务问题浮出水面。2021年，恒大财富暴雷，理财产品逾期兑付。而后当年年报难产，直至2023年8月才公之于众（参见星空独家︱从恒大暴雷，看财富公司乱象一文）。

根据后来披露的年报数据显示，2021年末恒大负债规模已从2020年末的1.95万亿，一跃增长至2.58万亿。与此同时，恒大总资产只有2.1万亿。这就意味着，即便所有资产都能够变现偿债，恒大仍有高达4730.54亿的缺口。

而这个窟窿，到2023年年中，已进一步扩大至6442.03亿。

恒大这种崩塌式的毁灭，打了所有人一个措手不及。所有人都知道，恒大没钱了。但问题是，钱去哪了？

有人说，恒大步子迈的太大。确实，在蒸蒸日上的那些年，恒大集团又是卖矿泉水、又是造汽车、又是投资足球、又是办歌舞团，可以说，“德智体美”全面发展。

但再想一想，既然恒大已经高调了这么多年，为何资金链说断就断？

追溯根源，这个问题的答案，或许已超出了恒大自身的问题。

从前，恒大的崛起，吃尽了时代的红利。90年代，国家有建设的需要，居民有住房的需求，所以恒大能够创下同时开发13个楼盘的记录。

那么彼时，难道恒大就没有债务危机吗？

当然有。房地产注定就是一门杠杆生意。从拿地、到开发、到销售，中间少说也有两三年的时间差。前期需要巨额资金投入，而后期又有确定性较强的资金回款。这种模式，简直就是为杠杆而生。

所以，随着规模越做越大，债务压力自然也越来越大。数据显示，截至2006年末，恒大账面总资产77.94亿、负债83.02亿，资产负债率曾高达106.52%，比之今日，甚至有过之而无不及。

但与今日不同的是，2007年，恒大净赚10.79亿，补齐了资金缺口；2008年，恒大通过股权融资，将净资产规模翻了10倍；2009年，恒大登录港交所，净资产一举突破百亿。而后，恒大开启了轰轰烈烈的扩张之路。

恒大这段经历，演绎了一个道理，即对房地产行业而言，负债并不是最可怕的，只有你有造血能力，有融资能力，那么杠杆就是你扩张路上的助力。

只可惜，如今这两条路都已经行不通了。

从90年代到今天，地产行业已经发展了30年。曾经，这个行业遍地是黄金，而如今，行业竞争日益激烈。前几年，在涨价去库存的推动下，房地产迎来了最后一波高潮。但当泡沫被戳破后，房地产在资本市场和消费市场双双被打回原形。

恒大崩盘前，也曾努力自救。在步步紧逼的债务压力下，恒大试图故技重施，借壳回A股，然而花了4年时间，也没有敲开A股的大门。

2020年，三条红线出台，进一步给地产融资带上了紧箍咒。2021年，恒大楼盘降价促销，然而未见解决债务危机，又陷入了经营困局，当年净亏损6862.19亿。

恒大将盘子铺到了2万亿之巨，殊不知，尾大不掉。一旦风向转变，恒大顺理成章的第一个陷入牢笼。

三、破罐子破摔，客户深受其害

至此，恒大所有的辉煌，都成为了历史。

当遮羞布彻底被扯下后，恒大交出了一份破罐子破摔的财报。数据显示，2021年，恒大负债净增加约6300亿，其中合约负债净增加约7886亿。

所谓合约负债，主要就是预售房款，即恒大已经收到了客户的房款，但还未交房，因此形成的负债。

2021年合约负债大幅增加，据恒大解释主要是变更了会计处理方式：即变更前预售款计入收入，变更后未交房不确认收入，计入合约负债。

应该说，这种记账方式更加真实的体现了恒大的业绩水平。但同时也揭露了一个更加严峻的问题，即截至2021年底，恒大合约负债已高达9743.47亿。

截至2023年中，恒大账面显示合约负债金额仍然高达6039.79亿，而账面现金已仅剩40.47亿。

钱收了，房没盖，那么这数千亿的资金，去哪了？这笔账，还能算清吗？

注：本文不构成任何投资建议。股市有风险，入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。