“个税改革的方案已经初步成型了。”上周末，网上又传出财政部近期已经召开了几次关于个税改革的专家研讨会。预计在12月会公布新一轮的个税改革方案。这很可能是继营改增之后，又一项重磅的税制改革突破。

      今年，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

      12月1日，关于房贷利息抵税，这则旧闻新传，让地产板块再次爆发，稳住了市场。

（万科A涨停）

（保利地产涨停）

（两地地产股涨幅均靠前）

两地地产股涨幅均靠前

       12月1日，两地房地产板块，均出现不错的涨幅，虽说A股在经历了上周五的大幅下跌后，这两天依然处于震荡行情中，而昨天地产股的异军突起，或多或少还是给了市场一些热点和信号。

       其实早在今年6月份，就有传出，个人所得税改革方案有望年内出台，改革方案的基本思路已经敲定，将分四步走，包括合并部分税目、完善税前扣除、适时引入家庭支出申报制度、优化税率结构等。其中，完善税前扣除是指在合理确定综合所得基本减除费用标准的基础上，适时增加赡养老人支出、子女教育支出、住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

做税前抵扣，可以省多少？

       住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项，这对按揭购房者来讲，特别是中高收入的按揭购房者来说，是非常利好，当中差异巨大，相当于利息支出中有15%-45%由ZF来买单了。

       下面我们算算可以省多少？

       假设购房者在上海购买总价250万元的普通住宅，首付50万元，剩余八成用商业贷款贷20年，月均还款额将达13,927元，其中5,594元是利息支出。购房者的税前月收入是2万元，按照现在的个税政策来算，扣除四金、税基等，每月应纳税2,459元，但是如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣，那么其他条件不变的情况下，购房者最后应缴的税额为1097元，省了1,361元，相当于利息总支出的24%。

       如果是购买1000万的住宅，首付四成，贷款六成，分20年，月均还款额约41,783元，其中16,783元是利息支出，假设月收入为15万，那么按照上面的算法，每月将少缴税7,552元，相当于利息支出的45%。

       可见，如果住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项这项政策落实，将会为购房者每月省去超过20%以上的利息支出。将会使购房需求明显增加，让更多人更愿意买房，更愿意使用按揭。

为什么可能是在12月推出？

       我们知道，其实市场从6月份就开始传个税改革即将到来，8月，10月，也都有传出个税改革最终方案会于今年内落实。有人认为，让个税改革提速，主要原因应该是眼下日益严重的财政压力。

       今年1-10月，全国一般公共预算收入128,848亿元，但预算支出却为134,154亿元，其增速也比收入增速月高出了10个百分点，收支矛盾突出。此外，因营改增而实现的减税规模达到数千亿，这无疑使得我国本来就窘迫的财政状况雪上加霜。

       昨日公布的中国11月官方制造业PMI实际值：49.6，前值：49.8，低于预期：49.9。反应出目前中国经济正处于很艰难的时段。

       此时进行个税改革，一方面能够让税制更加公平，减少普通工薪家庭的压力；另一方面，又能加大高收入家庭，尤其是富豪家庭缴纳的个税，对于弥补财政缺口大有好处。第三方面，国家提振房地产市场，对于提升整个中国经济增速，有至关重要的意义。

       目前，中国房地产市场规模占GDP的比高于美国峰值时期，与西班牙和爱尔兰的峰值相当。穆迪称，中国直接和间接房地产市场规模占GDP的23%。可见提振房地产市场，会对中国整体经济状况，有明显的刺激提升效果。

       预计中央经济工作会议将会在12月中旬前后召开，主要为确定明年经济的调控基调，并明确财政和货币政策搭配。这是继“十三五”后，今年中国又一重大经济会议，会议很可能围绕“供给侧改革”，“金融改革”和“个税改革”做深度总结及展望。个税改革能否在此次会议上宣布落实，我们拭目以待。

箭在弦上，疑点诸多

       虽然这一消息目前还停留在传言阶段，但房贷利率抵扣个人所得税，或者类似政策的落地，可能只是时间问题。今年，国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

       从某种程度上说，房贷利率抵扣个税或者类似政策并不新鲜。房贷利率抵扣个税始于美国。1997年起，美国有房户被允许每年从其应纳税收入中减去用于第一套和第二套住房总价不超过100万美元的抵押贷款利息。在这一措施落地之后，美国出现了前所未有的地产泡沫，在1997年到2005年间，美国房地产价格近乎翻番，年复合增长率达到11%。

      无独有偶，在中国上海，类似的措施也曾被搬上台面。在1998年，上海为了应对东南亚金融危机对楼市的影响，曾出台过为期5年的个人购房退税政策。不过这么做的结果并不好——高收入者用楼市退税来套取收入，造成了高端房价的上涨。由于政策落地涉及诸多细节问题，新版的房贷利息抵扣个税迟迟没有音讯。

此外，房贷利率抵扣个税还涉及诸多实际问题

       有市场人士指出，个人所得税大部分是归中央的，而卖地收入归地方，目前地方与中央财政收入不平衡日趋严重，中央会不会为了地方的收入，而舍弃自己的利益，这个有待观察。

       从系统性风险的角度，目前房地产的库存很大，产能过剩非常严重，金融风险已经显露。那么这个时候用抵消税收的方法，鼓励大家贷款买房，这就是要把银行拉到这个漩涡的中间，银行坏账的风险被无限度的放大。

       从操作层面来说，这个政策会给计税带来非常大的麻烦。比如是否涉及公积金贷款利息？如何知道员工正在承担按揭贷款？如果夫妻双方共同承担房贷，由何人或者何种比例享受抵扣利好？现在的个税都是代扣代缴，这样公司做账方便，难不成还要各公司去统计房贷人数？又或者用退税的手段，国家逐一的返现金到你们的账户？难度都是很大！而这中间涉及太多的利益链条。

       最后，税制改革是个巨大的工程，不会一蹴而就。房产税讨论需求，却迟迟不见踪影，可见税收政策推出难度极大。