央行再放房地产救市大招！

       中国央行2日发文称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

       也就是说，首套房首付比例最低可以降低至20%！比原来的30%下降了整整10%。这意味着，人们购买首套房的杠杆从原来的1:3.3升至1:5！

       任志强此前要将房地产多余库存“炸掉”的言犹在耳，如今为了“去库存”，政府不惜一边让企业和资本市场去杠杆，一边给房地产行业加杠杆。

以下是央行公告：

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各省（自治区、直辖市）银监局；各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

 

为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：

 

一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

 

对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

 

二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

 

三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

 

四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

 

请人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省（自治区、直辖市）银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行、村镇银行。

       《中国经营报》12月底报道称，随着中央经济工作会议落幕，房地产去库存措施或将很快出台。由于库存主要集中在二、三、四线城市，措施不涉一线城市取消限购。当月的中央经济工作会议提出“化解房地产库存”，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，要取消过时的限制性措施。从去年来一系列的政策和政府表态来看，“去库存”已经成为房地产行业的“重中之重”。

       中国社会科学院财经战略研究院邹琳华在《上海证券报》发文称，从中长期趋势看，人民币贬值所揭示的经济基本面变化已经不再支持房地产牛市。中国楼市的“白银时代”已提前结束，由此进入光华黯淡的“青铜时代”。

       文章指出，从2005年7月开始的人民币对美元持续十年的单边升值，营造了极宽松的资金氛围，有力助推了中国房价的快速上涨。

       如今，人民币对美元单边升值阶段告终，开始进入双边波动、贬值预期为主的新阶段，这可能是楼市由盛转衰的重要标志。它本身就是对中国楼市“黄金时代”及随后“白银时代”提前结束的再确认，中国楼市可能由此进入光华黯淡的“青铜时代”。

       对此，文章解释称，之所以会得出这个结论，是因为人民币贬值所揭示的经济基本面变化已经不再支持房地产牛市：

作出这个判断的主要考量，并不是因为随贬值预期而来的资本流出的可能性，也不是因为与货币贬值相伴生的金融系统被攻击风险。

 

人民币汇率之所以能作为现阶段中国楼市兴衰的晴雨表，主要是由于人民币贬值的压力来源与楼市息息相关。中国货币贬值压力的来源，从国际经济形势看，是由于全球经济衰退、生产能力过剩，各国间贸易竞争进入空前激烈阶段；从国内经济形势看，是由于经济增速下滑、经济竞争力有所下降；从长期趋势看，中国国民的经济活动已经不再满足于国内舞台，全球消费与投资的欲望将不断增强，从而带来对外币需求的增加。

 

经济快速增长和综合竞争力持续上升是支撑楼市“黄金时代”或“白银时代”的基本经济要素，而这些要素正在或已经发生转变。全球经济衰退、中国经济转型调整与国民经济活动空间向外转移的长期趋势，共同构成中国楼市进入“青铜时代”的基本面。

       文章指出，在现实中，人民币汇率调整的可能途径至少有三种，不同的途径对楼市的短期推波助澜效应也是有所差别的。但无论哪种途径，楼市都难以做到全身无损。

       慢速贬值意味着货币被动紧缩，实际利率升高，楼价将会下挫。急速贬值条件下，房地产价格将会得到一次性的直接向下重估。力保汇率不贬值只会给做空投机者提供便利，其结果必然事半功倍，且外汇损耗巨大。

      “青铜时代”的房地产行业会是怎样？2016年房地产会走出怎样的趋势？让我们来看看中国银行业协会首席经济学家、香港交易所首席中国经济学家巴曙松的看法：

       当前中国内地房地产市场走势直接影响到投资、消费及经济增长。临近岁末，如何评估2015年以来的房地产市场变化，2016年的趋势是什么？本文拟从政策、投资、价格的角度进行前瞻性分析。

       2015年，中国内地新房市场整体回暖明显，各线市场有所分化。在年内多项政策的推动下，刚性需求与改善性需求持续释放，房地产市场量价增速均处于2010年以来相对较高的水平。今年前10个月销售面积较上年同期上涨7.9%，成交均价上涨9.4%。此外，各线市场走势分化，“金九月、银十月”成交中，一二线城市成交仍明显好于去年，而三线城市基本回落与去年持平，且后期仍将处于回落状态。

       不过，新房市场投资仍然低迷，房企投资积极性明显下降，新开工面积大幅下滑。今年前10个月住宅新开工面积较上年同期下滑14.7%，施工面积微增0.8%，主因是三四线城市库存高企。

       目前土地市场整体尚未摆脱低迷状态，但重点城市土地热度不减，城市间分化较明显。大部分城市今年住宅类土地成交面积不及去年同期，我们监测的40个重点城市中，超过9成年内累计住宅类用地成交面积较上年同期出现下滑。土地成交溢价率较高的城市主要为长三角和珠三角地区的一、二线城市，而大部分中西部和东北城市较低。

       今年房地产调控政策刺激改善性需求入市，全国典型城市二手房市场成交量明显上升。随着市场升温，二手住宅价格企稳回升。今年9月已有大部分超过去年同期，其中深圳二手住宅成交均价较上年同期上涨45%。其他一线城市涨幅也超过一成。

    总体看，今年一、二手房价整体复苏，一线城市上升明显。70个大中城市房价指数显示，全国一二手房价格均在去年下半年跌入谷底，此后房市逐渐回暖，房价降幅逐渐收窄，今年二季度起，一、二手房价开始进入平稳上涨通道，一线城市房价回升幅度和速度均明显超过其他城市，城市间房价走势分化较为明显。

展望2016年，我们有以下两个前瞻性的判断：

       其一，新房市场量减价增，高库存压力将持续。根据国家统计局资料显示，2015年新房市场商品住宅土地成交、新开工等供应性指标大幅回落，预计2016年中国内地新建商品住宅市场新增供应量会出现明显下滑，累计销售层面，成交量预计会较2015年有所减少。然而，考虑到当前地价仍在攀升，特别是一线城市和需求量较大的二线城市，2015年土地市场较热，新房产品高端化，2016年新建商品住宅价格有可能存在结构性上涨的压力，中国内地新房住宅交易额有可能较2015年仍会有所上升。

       从中国内地新房住宅施工资料看，在建供应量持续上升，而销售规模缩小。由此而导致的库存压力仍有加深的可能。但库存压力区域性明显，一线城市因土地供应量减少，新房将会供应不足，特别是性价比高的刚需专案将更为稀缺。部分二线城市以及大部分三线城市，新房住宅的消化周期较长，库存危机会持续更长的时间。总体来看中国内地新房市场，去库存依然是2016年的关键字。

       其二，二手房市场总体稳定，区域市场将出现分化。在持续的房地产支援性政策和信贷宽松背景下，2015年二手房成交量达到了历史高位。一线城市中除广州外，北京、上海、深圳交易几乎翻倍，二线城市也出现快速增长，二手房市场占比有明显提升。

       2015年四季度，政府支援措施大部分围绕公积金，对市场影响不明显，在现有政策环境下，2016年将很难达到2015年需求的爆发量，预计成交总量会稳中回落。从区域上看，市场有可能呈现分化趋势。一线城市因需求有所透支，2016年下半年出现回落的可能性比较大，而处在一、二手市场地位交替节点的二线城市（天津、南京、成都、杭州、青岛、济南、苏州、无锡、大连、石家庄）二手房成交量持续增长的动力仍在。

来源：华尔街见闻