房地产去库存的第一个选择是降价提质，让更多的“刚需”释放。然而，伴随着中国的房地产的去库存出现的却是房价飞上了天，掀起了一阵愈演愈烈的“房疯”。正当购房者热情高涨、未购房者处于焦虑之中时，富人却在悄悄撤离。

现在卖股买房等于5100点卖房买股

      任何奇葩的事情都可能在中国这块土地上发生，比如房地产去库存，竟然去出个如火如荼的房价大涨和“恐慌性购房”。

      如果一个企业的生产的商品需要去库存，说明它的产品积压卖不出去，其中原因无外乎几种：供大于求、价格过高、质量低劣，或者企业资金周转出现了问题，急于将库存出清换取现金。去库存需要拉动需求，最直接、最有效和最通行的方法就是降价倾销，尽快回笼资金。

      当前的中国房地产供大于求、价格过高以及地产企业面临负债压力令资金困难，这些都显而易见。按照正常的规律，房地产去库存的第一个选择就是降价提质，让更多的“刚需”释放。然而，伴随着中国的房地产的去库存出现的却是房价飞上了天！

      不仅是在一线城市，事实上二、三线城市房价也在上涨。

去库存成为了一项任务

      去库存是一种商业行为，是企业自身的经营选项。库存去不掉，企业就生存不下去，企业必须想尽办法活下来。此时，企业自然处于弱势地位，放下身段迁就需求者是必须的。但令人大跌眼镜的是，我们看到的现象恰恰相反——全国范围内正在上演着一轮以房价大涨为背景的去库存！

      为何？只因去库存成为了一项“政策”或者“政治任务”。

      不想再罗嗦地解读一个市场问题变成一项政治任务的内在传递过程和质变过程，只想大家回忆一个历历在目的例子：当大力发展资本市场、股权市场、直接融资成为一项国策和政治任务之后，股市发生了什么？

      炒家习惯利用各种信息来蛊惑市场，在房市里也不例外。

是在占便宜还是买在抢购风险

      人们只看到一线城市的房价在暴涨，其实二、三、四线的房价也一样在上涨，这就无法用供求关系来解释了。

      下图为部分二线城市房价指数走势。

下图为部分三线城市房价指数走势。

      房地产去库存的配套措施很多，减税、降首付、降低门槛、提供融资便利……很多人冲着减税带来的名义支出减少1-2%的政策去购房，殊不知房价此刻涨了岂止2%，对这种隐性的高支出却无所察觉！降低首付带来的是高负债杠杆，不仅要多还利息，还会影响生活质量和加大负债风险。

      在中国，房子正在或者已经沦为一种纯粹的金融资产，是供资金游戏的工具。这种游戏以一线城市为风向标，蔓延至二、三线城市：如果一线城市房价上涨而二、三、四线下跌或许还能够用供需关系解释，但全面上涨只能说明是炒作之风又起，因为此时中国房地产的整体现状是严重的供过于求！

      当房子彻底沦为金融资产，那么它的波动会变得与证券和商品一样剧烈，而破坏性要远高于股灾。北、上、深的房价已远超东京和纽约，有人说还要涨，因为人多。这种蹩脚谎言很容易识破----北上深的人均GDP和家庭可支配收入是否也远超了纽约、东京呢？

      有人对房价会下跌感到怀疑，在网上充斥着关于东京、纽约房价高得惊人的信息，那么我们用事实说话。

      上图为日本房地产用途土地价格走势，1990年日本经济泡沫破灭后，地价持续下跌近80%，其中包括东京在内的6大城市涨幅也一度远远高于其他城市，但此后的下跌幅度也远远大于其他城市，这就是所谓稀缺资源被资金追逐炒作的结果，也就是房子沦为纯粹的金融资产的结果。

      除六大城市外的地价仍然在下跌，这个现象预示着大多数中国二、三、四线城市的未来。

      下图为纽约不同地段的一套成屋（约150平米）的价格走势，较高的为距曼哈顿40余公里的富人区房价，每套只有46.5万美元，约合人民币300万元左右，在通州会是什么价格？

      中国的经济和民众收入不足以支撑远超纽约、东京的房价，某种意义上，中国的房地产正在走向日本的老路。

      下图为部分一线城市的房价指数走势，我们可以看到深圳的夸张正如当年的三亚。

      深圳的房价自年初至今上涨超过了50%，上海的波动也很大，这在很大程度上是由于上述两个城市本身具有强烈的金融属性和丰富的金融环境。从历史上看，深圳的房价波动率远高于其他城市，具有典型的金融资产特征。一旦价格下跌，其跌幅也远大于其他城市。

      需要注意的是，深圳的房价一旦与北京、上海之间形成巨大的剪刀差，则向后者回归的概率就会大大上升，现在已是如此。

不要被来回割韭菜

      如果仔细观察，全国大多数城市的房价上涨是从2015年年中开始的。记得去年5月份某日，我与一位尊敬的领导聊天，他说很同意我对股市将要大跌的看法，事实上他周边有很多富豪都已抛掉股票去买豪宅了。

      在这里不得不提的是，深圳房市见底的时间要远早于其他城市，其中奥妙大家可以自己去揣测。

      因此，你要知道的是资金的游戏从什么时候开始，是什么人早已布了局，然后他们要做什么，那么你要做什么。

      既然房子已经沦为了一种金融资产，那么围绕着这种资产的金融链条就会被建立起来，无论是影子银行、P2P、中介、隐性杠杆、资金流动……你在股票市场里看到的现象、经历的过程，很有可能在楼市里重演。

      正如5100点有人一边让你加杠杆买入，一边自己疯狂减持、抛售一样，现在也有人让你加杠杆买入已经疯狂上涨的房子，然后他们在去库存……

      回想2015年充斥股市的一种论调：未来居民的资产配置会发生长期趋势的变化，即从已经由于虚高和过剩失去上涨空间的固定资产（房地产）投资向具有长期价值、大力发展的金融资产(股市)转移，因此会令楼市下跌、股市上涨……言犹在耳，只不过这次的位置倒了过来。

      客观来讲，资产配置趋势的转变逻辑本身没有错误，只不过被炒家利用成为短期推高股市的工具而已，长期来看，这种配置策略是正确的。

      如果你已经在5100点被割了韭菜，这次在楼市里还是当心为妙。

      事实上，从内外环境来看，无论是全球政策的一致行动、人民币汇率的稳定还是能源价格的反弹，都使中国股市的环境正在改善，尤其是全球主要央行都在拼命放水的情况下，中国不可能不动作，否则将陷自己于危险境地，这对实体经济的风险缓释（主要是债务）和金融市场的稳定都将产生正面影响，也就极大缓解了市场彻底悲观令股市长期陷入熊市的风险。

      今天我首次在股市盘中而不是盘后在财经交流群中建议抄底，即是因为当前行情类似讹诈，目只是让你交出带血筹码。

      现在卖股买房，相当于5100点卖房买股。

      漂亮的房地产去库存，应该是价跌、量涨，消费者、地产商、政府多赢；糟糕的去库存是价涨、加杠杆、量先涨后跌、去杠杆、崩盘，多输。

      我们已经制造了一次股灾，但愿不要再制造一次房灾。

      对地产无兴趣，富人的钱都去了哪儿？近日诺亚财富发布了《2016高端财富白皮书》，数据显示：伴随人口结构的变化与经济增速的放缓，房地产“黄金十年”终结，将投资性房产作为主要配置资产的高净值人士占比降至46%，且45%的人士计划进一步减少配置。调查还揭示了一些变化可做参考，大概有几个去向。

      其一，富人的资产被更多的配置到了证券投资上。即使经历2015年股灾，尽管目前股市依然低迷，但仍有四成的人士计划增加配置。

      其二，流向了海外。虽然将海外投资作为主要配置资产的高净值人士占比只有12%，但近八成的高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例。高净值人群海外资产配置青睐权益投资，香港和美国市场是首选。

      第三，资金流向了健康、教育、慈善等领域。这虽然主要是消费而不是投资，但也是一种积极健康的流向，表明不少富人已经度过财富积累时期，越来越关注生活品质的提升与人生理想的实现。

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相关阅读：如何面对楼市敲诈和股市讹诈

      有很多朋友问：是不是该卖房炒股？或者卖掉房子租房住？

 

      凡事没那么绝对，所有人的情况和需求不同，不能一概而论，合适就好。

 

      楼市当前的飙升和股市昨日的杀跌都出自于一种技俩----前者让你交出手中的以及未来的财富、牺牲幸福生活去为昂贵的钢筋水泥接盘；后者是让你交出高位接盘在手的、已经捂了很久的、变得很便宜的带血筹码，换取可怜的现金残值。

 

      这些都等同于敲诈和讹诈，我们需要做的是不上当。

 

租房还是买房的问题

 

      上个星期去深圳办事，一位朋友对我讲，他为了方便，租住了蛇口后海一带的一套住房，90平米，月租金7000多元，年初该房每平米市场价格为5万元，现在已经涨到10万元了，也就是说，这套房子现价约900万元，而房租只有7000元/月！

 

      如果以首付20%，年利率6%，30年的按揭计算，总计须支付1550余万元，月供4.3万余元。即使将房租价格的上涨计算在内，看看是租住合适还是买房合适？

 

      事实上，在深圳房价暴涨的同时，租金却非常平稳，几乎没有明显的上涨，只因租房客是真正的刚需，而买房客则大多不是了。下图是部分城市房租价格指数，绿色的线条是深圳，蓝色的线条是北京。可以看出，深圳几无变动，而作为国际化大都市和首都的北京，房租又开始借房价走高而蠢蠢欲动了。

 

      在租住房供需相对平衡的情况下，房租的上涨与通胀和薪资成长的关系更大。在北京曾经也有一段时间房租飙升，这是中介和房主联合炒作的结果，瞬间即逝，无法持续，因为真正的刚需骗不了人。

 

      租房选择的灵活度要大得多，有限的工资租不起高价的，那就选择低价。

 

      如果市中心的房租太贵，与整体收入水平相脱离，则租房客完全可以买一辆好车租稍微远点的房子。

 

      在东京的情况也是如此，在房价上涨期间，日本经历了严重的通货膨胀，但即便如此，房租的上涨也温和得多。目前，东京除了核心区的房价外，大多要较北上深便宜，而东京人的住房自有率只有46%左右。

      下图是东京房租价格指数与日本大城市房价的对比。需要注意的是不要被图表欺骗，虽然涨幅都是用百分比衡量，但基础数字却差得很远。

 

      房租的上涨滞后于房价，因此，我们可以有充分的时间去选择。并且，当前全世界面临的问题不是通胀，而是通缩。在中国，无论是收入还是物价，增速都要远远小于前面的数十年。

 

     日本的房价是在大通胀的同时上涨的，而中国却要在大通缩时飙升，也是醉了！

 

      至于是否卖房炒股，要看自己的实际情况，如果是富余的房子很多，那么还是多资产配置为好。固定资产相对于金融资产最大的问题在于缺乏流动性。未来房价或许还有一段上涨空间，但如果拐点真的到来，那是恐怕出手就没现在容易了，这就像股市的流动性缺乏一样，有价无成交。

 

抄底还是割肉的问题

 

      比起房市的敲诈，股市的讹诈也没有什么更加高明之处，无非是贵的时候鼓吹还会更贵，便宜的时候鼓吹还会更便宜而已。

这一切的目的都是造成心理从众效应，散户追涨、杀跌，庄家低买高卖。相比较房市而言，股市的情况更加复杂，众多的上市公司和影响因素会资者无所适从，不知道哪里是“贵”哪里是“便宜”。

 

      因此，认清市场的趋势、合理估值区间以及市场参与者心理和布局是非常重要的事情。但这个问题基本无解，因为不可能所有人都成为巴菲特和索罗斯。未来两年甚至更长时间中国股市将更加复杂，操作需要“能耐”，能，就是选股、选时能力；耐，就是耐得住震荡。

 

      对于普通投资者而言，今年最好学会“组合”投资，譬如股票篮子、ETF、真正有能力的公募、私募等等。尽量不要追逐热点和题材个股的炒作，那些游戏是针对散户设计的，但绝不是散户应该玩儿的。

 

      散户往往会在最高处买入而在最低处卖出，因为控制不住受到外部蛊惑的情绪。面对股市的讹诈最好的办法是抛弃短线和个股的追逐，更多地关注大趋势，把眼光放长远。把心态放平稳，把胃口降下来。

 

      我关于今年是中国股市长期最佳布局时机的观点没有变化。在未来，无论二级还是一级股权市场，都还有很好的发展空间，只是2016-2017年会蛰伏修养。资本市场是联动的，股市沉静，房市也高不到哪里去，追高的接盘的事情，还是少做。有些事情留给自己做，比如买房；有些事情交给别人做，比如炒股。

文：刘维明，中信银行总行国际金融市场专家，文章仅供参考，不构成投资建议。

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来源：刘维明的微财经（ID:liuweimingwcj）